Как быстро оценить бюджет на изыскания на предпроекте

На предпроекте бюджет на изыскания оценивают не сметой, а вилкой: берут тип объекта, прикидывают состав необходимых видов работ и складывают ориентиры «от» по каждому. Точность такой оценки — порядок суммы, и этого достаточно, чтобы заложить строку в ТЭО и понять, влияют ли изыскания на экономику проекта. Точная цифра появится позже, когда будет техническое задание и известны площадь пятна, нагрузки и грунтовые условия. А пока задача другая — не промахнуться на порядок и не забыть ни одного обязательного вида.

Зачем нужна экспресс-оценка на стадии ТЭО

На предпроекте решают, идёт проект дальше или нет, и собирают инвестиционный бюджет. Изыскания в нём — отдельная строка, которую нельзя пропустить: без положительного заключения по ним проект не проходит экспертизу. При этом их доля в общем бюджете стройки обычно невелика — на фоне строительно-монтажных работ это доли процента. Отсюда простое правило: на ранней стадии не нужна смета до рубля, нужна честная вилка, чтобы строка появилась и была реалистичной.

Проблема возникает, когда изыскания в предпроектном бюджете либо забывают, либо ставят «с потолка» заниженную цифру. Потом на стадии проектирования выясняется, что нужен ещё один вид работ или больше выработок, и строка вырастает в разы. Экспресс-оценка как раз и страхует от такого сюрприза: она показывает порядок суммы заранее, пока правки в бюджет ещё дёшевы.

Три вопроса, которые задают порядок цифры

Чтобы прикинуть бюджет на изыскания, достаточно ответить на три вопроса об объекте — и уже они определяют, о каких суммах речь.

Первый — что за объект. Частный дом, склад, школа, промышленный корпус, линейная трасса — у каждого свой типовой набор и объём работ. Второй — какого он размера: для площадных объектов это площадь пятна и габариты, для линейных — протяжённость трассы, для здания важна ещё этажность и тип фундамента. Третий — какие виды изысканий нужны. Обязательный минимум под объект капитального строительства чаще всего включает геодезию, геологию и экологию; гидрометеорология и дендрология добавляются по ситуации. Разложить объект по видам помогает обзор состава изысканий по СП 47.13330.2016.

Ответили на три вопроса — можно доставать ориентиры по каждому виду и складывать.

Диапазоны по видам работ

Отправная точка для прикидки — цены «от» по видам изысканий. Это не оферта, а ориентир порядка сумм: итог зависит от площади, нагрузок и грунтов и считается по техническому заданию. Полный прайс с примерами по типам объектов лежит на странице стоимости изысканий, здесь — короткие опорные вилки.

• Геология под частный дом (ИЖС). Типовые комплекты «скважины + лаборатория + отчёт» стартуют примерно от 50 000 ₽ за три скважины по 8 метров и растут с числом и глубиной выработок. Сколько скважин закладывать — тема отдельного разбора про число скважин под фундамент.
• Геология под объект капстроительства. Здесь отсчёт идёт от 180 500 ₽ и выше — например, склад с ленточным фундаментом, — и сумма быстро увеличивается для школ, комплексов и плитных фундаментов с большими нагрузками.
• Экология. Инженерно-экологические изыскания под тот же склад начинаются примерно от 120 000 ₽; отдельно считают вариант с полным пакетом под прохождение экспертизы.
• Геодезия (топосъёмка). Топосъёмка 1:500 считается от гектара: в поле — примерно от 25 000 ₽/га, в городской застройке дороже из-за плотности коммуникаций. Отдельные работы, вроде разового выезда бригады, тарифицируются за день.
• Гидрометеорология. Базовый комплекс стартует примерно от 55 000 ₽, а под площадной объект вроде склада на участке около гектара ориентир — от 135 000 ₽; нужна она не всегда, а когда есть водные объекты, подтопление или требования по стоку.

Ставку «за погонный метр бурения» для прикидки лучше не брать вовсе: она отражает только проходку и молчит про лабораторию и камералку, которые дают заметную долю стоимости. Подробнее об этом — в обзоре, от чего зависит цена изысканий.

Как собрать комплекс в один бюджет

Отдельные вилки складывают по составу работ вашего объекта. Возьмём предпроект небольшого склада. Обязательный минимум — геология, экология и топосъёмка; при наличии водного фактора добавляется гидрометеорология.

Считаем грубо. Геология под склад — от 180 500 ₽. Экология под него же — от 120 000 ₽. Топосъёмка нескольких гектаров поля — ещё несколько десятков тысяч. Складываем и получаем порядок в 320–350 тысяч рублей и выше как нижнюю границу. Если добавляется гидрометеорология, прибавьте ещё от 135 000 ₽. Для инвестиционного бюджета этого достаточно: понятен масштаб строки, видно, что изыскания не ломают экономику проекта, и заложен запас на уточнение.

Важно закладывать вилку, а не одну цифру. Все ориентиры выше — это «от», нижняя граница для типовых условий. Реальная смета почти всегда выходит выше минимума, потому что учитывает конкретный объём выработок и особенности площадки. На предпроекте безопаснее держать в голове диапазон и верхнюю его границу считать рабочей.

Что сдвигает сумму вверх и вниз

Одна и та же строка бюджета легко меняется в полтора-два раза в зависимости от площадки и условий. На что смотреть при прикидке:

• Сложность грунтов. Слабые, заболоченные, карстоопасные грунты требуют больше выработок и методов — и удорожают геологию. Подробнее — в разборе сложных грунтов: карст, болото, торф.
• Регион и логистика. Выезд бригады и техники, удалённость и доступность площадки влияют на смету напрямую. Объект в черте города и объект в глуши при равном объёме стоят по-разному.
• Стадия и объём. Изысканий для выбора площадки и для рабочей документации нужен разный объём. Чем выше и ответственнее сооружение, тем глубже проработка.
• Сроки. Сжатый график требует больше бригад и смен, и это отражается на цене. Реалистичный срок, наоборот, помогает удержать смету.

На предпроекте эти факторы не считают точно — их держат как поправку к вилке: есть подозрение на слабые грунты или объект далеко от базы, значит ближе к верхней границе диапазона, а то и выше.

Когда прикидки мало и нужна смета

Экспресс-оценка живёт ровно до того момента, пока смета не попадёт на проверку. Как только речь заходит о госэкспертизе, бюджетном финансировании или оценке достоверности сметной стоимости, прикидки по прайсу уже недостаточно — нужен расчёт по нормативной базе с обоснованием объёмов по сводам правил. Здесь в дело вступают справочники базовых цен с квартальными индексами Минстроя либо нормативные затраты, а для объектов в Москве — московские региональные расценки. Что выбрать в конкретном случае, разобрано в статье смета по СБЦ или рыночная цена.

Так что порядок действий простой. На самом раннем этапе — вилка по прайсу, чтобы строка появилась в ТЭО. Ближе к проектированию — расчёт по нормативной базе, если смета пойдёт в экспертизу. Прикинуть диапазон за пару минут помогает калькулятор стоимости и сроков: задаёте тип объекта и параметры — получаете вилку цены и состав работ. А если нужно перевести цены справочников в текущий уровень, пригодится калькулятор пересчёта по индексам СБЦ. Нужна точная смета под ваш объект — пришлите техническое задание, посчитаем с обоснованием.