Как быстро оценить бюджет на изыскания на предпроекте

На предпроекте бюджет на изыскания оценивают не сметой, а вилкой: берут тип объекта, прикидывают состав необходимых видов работ и складывают ориентиры «от» по каждому. Точность такой оценки даёт порядок суммы, и этого достаточно, чтобы заложить строку в ТЭО и понять, влияют ли изыскания на экономику проекта. Точная цифра появится позже, когда будет техническое задание и известны площадь пятна, нагрузки и грунтовые условия. А пока задача другая: не промахнуться на порядок и не забыть ни одного обязательного вида.

Зачем нужна экспресс-оценка на стадии ТЭО

На предпроекте решают, идёт проект дальше или нет, и собирают инвестиционный бюджет. Изыскания в нём идут отдельной строкой, которую нельзя пропустить: без положительного заключения по ним проект не проходит экспертизу. При этом их доля в общем бюджете стройки обычно невелика. На фоне строительно-монтажных работ это доли процента. Отсюда простое правило: на ранней стадии не нужна смета до рубля, нужна честная вилка, чтобы строка появилась и была реалистичной.

Проблема возникает, когда изыскания в предпроектном бюджете либо забывают, либо ставят «с потолка» заниженную цифру. Потом на стадии проектирования выясняется, что нужен ещё один вид работ или больше выработок, и строка вырастает в разы. Экспресс-оценка как раз и страхует от такого сюрприза: она показывает порядок суммы заранее, пока правки в бюджет ещё дёшевы.

Три вопроса, которые задают порядок цифры

Чтобы прикинуть бюджет на изыскания, достаточно ответить на три вопроса об объекте. Уже они определяют, о каких суммах речь.

Первый: что за объект. Частный дом, склад, школа, промышленный корпус, линейная трасса. У каждого свой типовой набор и объём работ. Второй: какого он размера. Для площадных объектов это площадь пятна и габариты, для линейных это протяжённость трассы, для здания важна ещё этажность и тип фундамента. Третий отвечает на то, какие виды изысканий нужны. Обязательный минимум под объект капитального строительства чаще всего включает геодезию, геологию и экологию; гидрометеорология и дендрология добавляются по ситуации. Разложить объект по видам помогает обзор состава изысканий по СП 47.13330.2016.

Ответили на три вопроса, можно доставать ориентиры по каждому виду и складывать.

Диапазоны по видам работ

Отправная точка для прикидки: цены «от» по видам изысканий. Это не оферта, а ориентир порядка сумм: итог зависит от площади, нагрузок и грунтов и считается по техническому заданию. Полный прайс с примерами по типам объектов лежит на странице стоимости изысканий, а здесь короткие опорные вилки.

• Геодезия (топосъёмка). Топосъёмка 1:500 считается от гектара: в Московской области с регистрацией в ИСОГД от 25 000 ₽/га, в Москве с регистрацией в ГАУ «Институт Генплана Москвы» от 30 000 ₽/га. Отдельные работы вроде выноса осей или исполнительной съёмки закрывает разовый выезд бригады, от 15 000 ₽.
• Геология под частный дом (ИЖС). Типовые комплекты «скважины + лаборатория + отчёт» с фиксированной ценой: 50 000 ₽ за три скважины по 8 метров, а для дома с подвалом 60 000 ₽ за три по 10. Сколько скважин закладывать? Это тема отдельного разбора про число скважин под фундамент.
• Геология под объект капстроительства. Здесь ориентир задаёт тип здания: ВЗУ, ЛОС или котельная от 100 000 ₽, школа или детский сад от 120 000 ₽, жилой многоэтажный дом от 150 000 ₽, дом с подземным паркингом от 200 000 ₽.
• Экология. Инженерно-экологические изыскания идут по тем же типам объектов: от 80 000 ₽ за ВЗУ или котельную, от 110 000 ₽ за школу, от 140 000 ₽ за жилой дом и от 180 000 ₽ за дом с подземным паркингом.
• Гидрометеорология. Участок без водотока поблизости обойдётся от 80 000 ₽, вблизи водотока от 120 000 ₽; нужна она не всегда, а когда есть водные объекты, подтопление или требования по стоку.

Ставку «за погонный метр бурения» для прикидки лучше не брать вовсе: она отражает только проходку и молчит про лабораторию и камералку, которые дают заметную долю стоимости. Подробнее об этом в обзоре, от чего зависит цена изысканий.

Как собрать комплекс в один бюджет

Отдельные вилки складывают по составу работ вашего объекта. Возьмём предпроект школы в Московской области на участке 10 га. Обязательный минимум: топосъёмка, геология и экология; гидрометеорология здесь тоже понадобится, но участок без водотока, берём нижнюю вилку.

Считаем грубо. Топосъёмка 1:500 с регистрацией в ИСОГД: 10 га × 25 000 ₽ = 250 000 ₽. Геология под школу от 120 000 ₽. Экология под неё же от 110 000 ₽. Гидрометеорология без водотока от 80 000 ₽. Складываем и получаем от 560 000 ₽ как нижнюю границу. Для инвестиционного бюджета этого достаточно: понятен масштаб строки, видно, что изыскания не ломают экономику проекта, и заложен запас на уточнение.

Важно закладывать вилку, а не одну цифру. Все ориентиры выше даны как «от», это нижняя граница для типовых условий. Реальная смета почти всегда выходит выше минимума, потому что учитывает конкретный объём выработок и особенности площадки. На предпроекте безопаснее держать в голове диапазон и верхнюю его границу считать рабочей.

Что сдвигает сумму вверх и вниз

Одна и та же строка бюджета легко меняется в полтора-два раза в зависимости от площадки и условий. На что смотреть при прикидке:

• Сложность грунтов. Слабые, заболоченные, карстоопасные грунты требуют больше выработок и методов, а значит, удорожают геологию. Подробнее в разборе сложных грунтов: карст, болото, торф.
• Регион и логистика. Выезд бригады и техники, удалённость и доступность площадки влияют на смету напрямую. Объект в черте города и объект в глуши при равном объёме стоят по-разному.
• Стадия и объём. Изысканий для выбора площадки и для рабочей документации нужен разный объём. Чем выше и ответственнее сооружение, тем глубже проработка.
• Сроки. Сжатый график требует больше бригад и смен, и это отражается на цене. Реалистичный срок, наоборот, помогает удержать смету.

На предпроекте эти факторы не считают точно, их держат как поправку к вилке: есть подозрение на слабые грунты или объект далеко от базы, значит ближе к верхней границе диапазона, а то и выше.

Когда прикидки мало и нужна смета

Экспресс-оценка живёт ровно до того момента, пока смета не попадёт на проверку. Как только речь заходит о госэкспертизе, бюджетном финансировании или оценке достоверности сметной стоимости, прикидки по прайсу уже недостаточно. Нужен расчёт по нормативной базе с обоснованием объёмов по сводам правил. Здесь в дело вступают справочники базовых цен с квартальными индексами Минстроя либо нормативные затраты, а для объектов в Москве подойдут московские региональные расценки. Что выбрать в конкретном случае, разобрано в статье смета по СБЦ или рыночная цена.

Так что порядок действий простой. На самом раннем этапе годится вилка по прайсу, чтобы строка появилась в ТЭО. Ближе к проектированию нужен расчёт по нормативной базе, если смета пойдёт в экспертизу. Прикинуть диапазон за пару минут помогает калькулятор стоимости и сроков: задаёте тип объекта и параметры, получаете вилку цены и состав работ. А если нужно перевести цены справочников в текущий уровень, пригодится калькулятор пересчёта по индексам СБЦ. Нужна точная смета под ваш объект, пришлите техническое задание, посчитаем с обоснованием.