Обследование · результат работы
Заключение о техническом состоянии здания
Заключение о техническом состоянии здания это итоговый документ обследования по ГОСТ 31937-2024. Внутри: зафиксированные дефекты, измерения, поверочные расчёты, категория состояния и рекомендации. Отдельной услугой документ не продаётся, его получают вместе с обследованием: от 65 000 ₽ и от 5 дней при визуальном формате, от 150 000 ₽ и от 10 дней при инструментальном.
- Оформляем по ГОСТ 31937-2024, действующей редакции
- Категория состояния, расчёты и протоколы испытаний внутри
- От 5 дней при визуальном формате, от 10 при инструментальном
- Договор, ЭДО, безналичный расчёт с НДС, работаем с 2017 года
Кому вы будете его показывать
Заключение почти никогда не заказывают для себя. Его просит кто-то конкретный, и от того, кто именно, зависит нужная глубина обследования. Три типовые ситуации.
Проект, реконструкция, экспертиза
Проектировщик не станет считать усиление, проём в несущей стене или новый этаж без данных о фактической прочности конструкций. Заключение даёт ему исходные цифры, а экспертиза по нему проверяет, на чём построены проектные решения.
Сделка, залог, страхование
Банк перед кредитом под залог здания хочет понимать, что берёт в обеспечение. Покупатель хочет знать, во сколько объект обойдётся после сделки. Заключение отвечает на оба вопроса измеренными фактами, а не заверениями продавца.
Эксплуатация, надзор, спор
За безопасную эксплуатацию собственник отвечает по статье 55.24 Градостроительного кодекса. Заключение показывает, что состояние здания проверено, а найденные дефекты взяты в работу. В споре его используют как доказательную базу.
Бывает и обратное. Если нужно зафиксировать состояние отделки перед сдачей помещения в аренду или принять работы после косметического ремонта, заключение по ГОСТ 31937-2024 избыточно: хватит акта осмотра. Не заменяет оно и строительную экспертизу в судебном споре о качестве работ подрядчика, там вопрос правовой, а не технический. Если задача решается проще, мы скажем об этом до договора.
Чем заключение отличается от акта осмотра
Акт осмотра фиксирует то, что видно глазом на конкретную дату: трещина такой-то ширины, влажное пятно на потолке, скол на ступени. Опасна ли трещина и держит ли перекрытие нагрузку, акт не сообщает. Заключение сообщает: в нём измеренная прочность материалов, расположение арматуры, фактическая геометрия конструкций, расчёт несущей способности и вывод о категории состояния.
Отсюда разница и в том, кто эти документы делает. Акт составляет эксплуатирующая организация своими силами. Обследование конструкций и грунтов оснований постановление Правительства РФ № 20 от 19.01.2006 относит к специальным видам инженерных изысканий, поэтому по договорам с застройщиком или техническим заказчиком исполнителю нужно членство в изыскательской СРО (ст. 47 ГрК РФ). У «Мосгеопро» оно есть, специалисты внесены в реестр НОПРИЗ. Как устроена сама работа, подробно расписано на странице технического обследования.
Сколько стоит получить заключение
Своей цены у документа нет: платят за обследование, а том входит в его стоимость. Значит, выбирать надо не заключение, а формат работ под свою задачу.
| Работа | Ед. | Цена, от | Срок |
|---|---|---|---|
| Визуальное (предварительное) обследование с заключением | объект | от 65 000 ₽ | от 5 дней |
| Инструментальное (детальное) обследование с заключением | объект | от 150 000 ₽ | от 10 дней |
| Комплексное обследование здания с заключением | объект | от 260 000 ₽ | от 15 дней |
Формат подбирают по цели. Визуального обследования хватает для предварительной оценки перед покупкой или ремонтом. Если по его итогам видны признаки снижения несущей способности, ГОСТ 31937-2024 требует переходить к инструментальному обследованию с приборами, вскрытиями и поверочными расчётами. Комплексное берут перед реконструкцией и сменой назначения здания.
Внутри вилки цену двигают площадь и строительный объём, возраст здания и материал конструкций, цель обследования, сохранность проектной документации, доступность конструкций и доля вскрытий. Работу на действующем производстве или в ночные окна считаем отдельно и проговариваем до договора, а не после.
Цены указаны как ориентир «от» и не являются публичной офертой (ст. 437 ГК РФ). Точную стоимость назовём после того, как посмотрим здание и задачу на обследование.
Получить смету по своему зданиюЧто входит в заключение
- Пояснительная часть: объект, задача обследования, состав и методы работ
- Результаты осмотра: дефектная ведомость и картограмма повреждений
- Протоколы инструментальных измерений и лабораторных испытаний
- Поверочные расчёты фактической несущей способности конструкций
- Категория технического состояния по конструкциям и по зданию целиком
- Выводы и рекомендации с очерёдностью работ
Ядро документа это категория состояния. Её присваивают по результатам обследования, заранее никто честно её не назовёт. Что стоит за формулировками «работоспособное», «ограниченно-работоспособное» и «аварийное» и какие последствия у каждой, разобрано в материале про категории технического состояния.
Как получить заключение
- 01 Разбор задачи, анализ документации, программа обследования 1–2 дня
- 02 Работа на объекте: осмотр, а в инструментальном и комплексном форматах ещё измерения, вскрытия и отбор проб 1–7 дней
- 03 Лабораторные испытания образцов, для инструментального и комплексного форматов 5–10 дней
- 04 Расчёты и сведение заключения, у визуального формата только камеральная обработка 3–7 дней
- 05 Выдача тома и ответы на вопросы проверяющих 1–2 дня
Что вы получите на руки
На выходе сшитый том, который можно положить на стол проектировщику, эксперту, банковскому оценщику или судье. Комплект такой:
- Сшитый том заключения в бумаге и электронную копию в PDF
- Приложения с протоколами измерений и лабораторных испытаний
- Ведомость дефектов с фотофиксацией и привязкой к конструкциям
- Категорию состояния и рекомендуемую дату следующего обследования
- Ответы на замечания проверяющих в рамках договора
Число бумажных экземпляров согласуем заранее: один обычно остаётся у нас, остальные уходят заказчику, проектировщику и в экспертизу. Если нужен только отдельный раздел, например обмеры или протоколы испытаний для проектировщика, отдаём его отдельным файлом сразу, не дожидаясь готовности всего тома.
По каким нормам оформляем
- ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»: действует с 1 мая 2024 года взамен ГОСТ 31937-2011
- СП 13-102-2003: документ не актуализирован, применяем как справочно-методическую базу в части, не противоречащей ГОСТ 31937-2024
- 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»: требования механической безопасности
- Градостроительный кодекс РФ, статья 55.24: обязанности собственника по безопасной эксплуатации
Периодичность обследований пункт 4.2 ГОСТ 31937-2024 рекомендует, а не предписывает: первое не позднее двух лет после ввода здания, дальше по условиям эксплуатации. Рекомендуемую дату следующего обследования мы пишем прямо в заключении, чтобы её не пришлось высчитывать через несколько лет.
Условия работы
Работаем по договору, расчёт безналичный с НДС, документы гоняем по ЭДО. Право выполнять обследование подтверждено членством в изыскательской СРО, специалисты внесены в национальный реестр НОПРИЗ: документы и допуски открыты для проверки.
-
Работаем по договору
Всё по официальному договору на инженерные изыскания. Документооборот ведём в электронном виде, через Контур.Диадок.
-
Безналичный расчёт
Юридические лица платят с НДС, по этапам работ. А по договорённости возможна и постоплата.
-
Гарантия результата
Гарантируем прохождение государственной экспертизы. Ведём объект до положительного заключения.
Образцы документов:
Частые вопросы о заключении
Сколько действует заключение о техническом состоянии?
Срок годности у документа не установлен: он описывает состояние здания на дату обследования, и чем дальше от неё, тем меньше к нему доверия. Экспертиза, банк или суд обычно хотят видеть свежий документ, поэтому приемлемый возраст лучше уточнить у того, кому вы его несёте. Заключение теряет актуальность быстрее, если здание пережило пожар, аварию, перепланировку или рядом началось строительство.
Заключение оплачивается отдельно от обследования?
Нет, документ входит в стоимость работ. Платят за формат обследования: визуальное от 65 000 ₽, инструментальное от 150 000 ₽, комплексное от 260 000 ₽ за объект. Внутри этой суммы полевая часть, лабораторные испытания, поверочные расчёты и оформление тома. Отдельной строкой считаем только то, что выходит за согласованный состав: дополнительные вскрытия, работу в ночные окна, выезд в другой регион.
Можно ли получить заключение без выезда на объект?
Нет. Документ опирается на измеренные данные: зафиксированные дефекты, фактическую прочность материалов, реальную геометрию конструкций. По фотографиям и старому проекту этих цифр не получить, а без них поверочный расчёт превращается в фантазию. Компании, обещающие заключение за день по переписке, продают бумагу, и в экспертизе такая бумага разваливается на первом уточняющем вопросе.
Можно ли использовать заключение в суде?
Да, стороны регулярно приносят техническое заключение как доказательство: в спорах о трещинах от соседней стройки, заливах, качестве работ подрядчика. Суд оценивает его наравне с другими доказательствами и при необходимости назначает судебную экспертизу. Чем полнее приложения, тем убедительнее документ, поэтому протоколы испытаний и расчёты мы вкладываем целиком, а не сводим к итоговой табличке.
В заключении стоит аварийная категория. Что делать?
Первым делом вывести людей из опасной зоны и закрыть её: это вопрос ближайших часов, а не недели. Ограждение, подпорки и прочие страховочные меры вынесены в заключении отдельным разделом, начинают с них. Дальше письменно уведомить эксплуатирующую организацию, а если дом многоквартирный или здание на балансе города, то и управляющую компанию с надзорным органом: у них свои процедуры и сроки. Параллельно ищите проектировщика усиления. Из заключения ему понадобятся обмеры фактической геометрии, прочность материалов с протоколами лаборатории, схема армирования, ведомость дефектов и поверочные расчёты: всё это уже в томе, обследовать здание заново не придётся. Что стоит за каждой категорией и как дальше разворачивается сценарий, разобрано в материале о категориях технического состояния (/baza-znaniy/kategorii-tehnicheskogo-sostoyaniya/).
Кто подписывает заключение?
Инженеры, которые вели обследование, и руководитель работ. Специалисты внесены в национальный реестр НОПРИЗ, у компании есть членство в изыскательской СРО, номера открыты для проверки. Протоколы лабораторных испытаний подписывает аккредитованная лаборатория-партнёр и прикладывает область аккредитации. Проверяющие смотрят именно на эту связку подписей, поэтому реквизиты выносим в титульную часть тома.
Почему «Мосгеопро»
- Членство в СРО Право выполнять инженерные изыскания Документы и допуски
- Аккредитованная лаборатория-партнёр Протоколы испытаний в приложениях к заключению
- Опыт с 2017 года 9 лет на рынке Работаем по всей России