Комплексное развитие территорий (КРТ): какие изыскания нужны и на каком этапе

Комплексное развитие территорий (КРТ) не сводится к одной стройке. Это пересборка целого квартала или района: сносят ветхое, планируют новые кварталы, дороги, школы, сети. Инженерные изыскания в такой истории появляются раньше, чем многие ожидают. Они нужны уже для проекта планировки территории, а не только для проектов отдельных домов. Ниже разбираем, где именно в процедуре КРТ встают изыскания, какие виды заказывать и как спланировать их так, чтобы не оплачивать одну и ту же работу дважды.

Что такое КРТ и откуда берутся изыскания

КРТ регулирует глава 10 Градостроительного кодекса (ст. 64–71). Статья 65 различает три вида: развитие территории жилой застройки, нежилой застройки и незастроенной территории. Отдельно ст. 70 описывает КРТ по инициативе правообладателей участков.

Порядок для каждого вида расписан в ст. 66 ГрК. В нём всегда есть один и тот же обязательный шаг: подготовка и утверждение документации по планировке территории, причём с очерёдностью освоения, этапами и предельными сроками строительства. После неё идёт архитектурно-строительное проектирование и сама стройка.

А документацию по планировке, по ст. 41.2 ГрК, готовят на основе материалов и результатов инженерных изысканий в случаях, которые установлены нормативно. Отсюда и первая волна изысканий в КРТ.

Две волны изысканий в проекте КРТ

Удобно думать о двух этапах, у которых разные цели.

1. Изыскания под проект планировки (ППТ). Их задача в том, чтобы дать проектировщику градостроительной документации картину территории целиком: рельеф и ситуацию, грунты и опасные геологические процессы, экологические ограничения, режим водных объектов и риск затопления. На этих данных решают, где разместить кварталы, как пройдут улицы и сети, какую территорию лучше не трогать. Подробно про этот этап рассказано в статье «Инженерные изыскания для проекта планировки территории».

2. Изыскания под проектную документацию. Когда ППТ утверждён и пошли проекты конкретных домов, школ и сетей, нужны изыскания по ст. 47 ГрК и СП 47.13330.2016: с детальностью под фундаменты, сети и экспертизу каждого объекта.

Кодекс позволяет эти волны связать: результаты изысканий под ППТ можно использовать для проектной документации объектов, которые размещаются по этой документации (ч. 6 ст. 41.2 ГрК). Как этим правильно воспользоваться, рассказываем в материале «Изыскания под ППТ и под проект: как не делать работу дважды».

Какие виды изысканий нужны под ППТ в КРТ

Перечень видов для документации по планировке утверждён постановлением Правительства от 31.03.2017 № 402. Он включает четыре основных вида:

• инженерно-геодезические: опорные сети, инженерно-топографические планы, трассирование линейных объектов. Для КРТ это основа: без актуального плана с подземными коммуникациями ППТ не нарисовать. См. геодезические изыскания;
• инженерно-геологические. Сбор данных прошлых лет, рекогносцировка, выработки с опробованием, лабораторные исследования. Здесь выявляют карст, слабые грунты, высокий уровень подземных вод, которые меняют саму планировку. См. геологические изыскания;
• инженерно-экологические (фоновое состояние почв и вод, экологические ограничения природопользования). В старой промышленной или складской застройке, которую часто отдают под КРТ, загрязнение грунтов встречается регулярно. См. экологические изыскания;
• инженерно-гидрометеорологические: режим водных объектов, опасные гидрометеорологические процессы. Если территория выходит к реке или попадает в зону затопления, этот раздел становится критичным (подробнее в разборе новых правил для зон затопления и подтопления). См. гидрометеорологические изыскания.

Это перечень того, что может выполняться. Конкретный состав и объёмы определяет программа изысканий на основе задания, с учётом того, что будет строиться и насколько сложны и изучены условия на территории.

Нужны ли изыскания, если данные уже есть

Не всегда. По Правилам из постановления № 402 изыскания под документацию по планировке выполняют, если материалов в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности (ГИСОГД) недостаточно или ранее выполненные изыскания нельзя использовать из-за давности. Достаточность оценивает инициатор подготовки документации ещё до решения о ней.

На практике для территории КРТ, где за десятилетия поменялись сети, рельеф и застройка, архивных данных почти никогда не хватает. Но проверка ГИСОГД и фондов всё равно обязательный первый шаг: она сокращает объём полевых работ.

Как спланировать изыскания в КРТ разумно

• Начните с ГИСОГД и фондов. Запросите, что уже есть по территории: топографию, отчёты прошлых изысканий, сведения о зонах с особыми условиями.
• Пишите задание с прицелом на проектную стадию. Если известно, где будут высотные дома или подземные паркинги, глубину и сетку выработок там можно сразу взять с запасом.
• Учитывайте очерёдность. ППТ в КРТ разбивает освоение на этапы. Изыскания под проекты первой очереди логично выполнять сразу после ППТ, а под поздние очереди ближе к их проектированию, чтобы данные не устарели (см. наш разбор срока действия изысканий).
• Не забудьте про передачу в ГИСОГД. Тот, кто обеспечил изыскания под ППТ, в течение месяца направляет материалы в уполномоченный орган (п. 15 Правил № 402). Заложите это в договор с исполнителем.

Чем поможет «Мосгеопро»

Мы выполняем все основные виды изысканий под проекты планировки и под проектную документацию (геодезию, геологию, экологию и гидрометеорологию) и помогаем составить задание так, чтобы результаты работали на обеих стадиях. Лабораторные исследования проводит аккредитованная лаборатория-партнёр. Стоимость считаем по составу работ: её можно прикинуть на странице цен на изыскания или прислать нам описание территории для расчёта.