Инженерная геодезия и кадастр: в чём разница — что нужно для проектирования

Инженерная геодезия и кадастр относятся к разным видам работ, хотя заказчики их часто путают. Если коротко: инженерно-геодезические изыскания описывают саму местность (рельеф, объекты, коммуникации) и дают инженерно-топографический план для проектирования и строительства. А вот кадастровые работы определяют и юридически закрепляют границы участка или объекта недвижимости для постановки на государственный кадастровый учёт. Цели разные. Документы на выходе разные, исполнители тоже. И для прохождения экспертизы нужна именно геодезия, а не кадастровая съёмка.

Откуда берётся путаница? И там, и там «работают с координатами и геодезическими приборами на участке», отсюда и ощущение, что это одно и то же. Но результат и назначение принципиально разные. В этом материале разберём отличия по пунктам: цель, документ, исполнитель, для чего нужно. И подскажем, когда заказчику нужно одно, когда другое, а когда и то и другое. Если хотите сперва понять место геодезии среди всех изысканий, начните со статьи что такое инженерные изыскания и обзора видов инженерных изысканий.

Что такое инженерно-геодезические изыскания

Инженерно-геодезические изыскания включают топографическую съёмку местности и подготовку инженерно-топографического плана для проектирования и строительства. Геодезист фиксирует всё, что есть на участке и под ним, в единой системе координат и высот:

• рельеф: отметки высот, уклоны, формы поверхности;
• ситуация: здания и сооружения, дороги, ограждения, растительность;
• подземные и надземные коммуникации: сети водопровода, канализации, электрики, газа, связи, со всеми их характеристиками;
• существующие границы и закреплённые точки берутся как элемент ситуации, для привязки.

Дальше с этим планом работает проектировщик: «сажает» здание на местность, проектирует вертикальную планировку, подводку и перекладку сетей, считает земляные работы. Без актуального топоплана не обойтись. Ни проектирование без него не сделать, ни государственную экспертизу не пройти.

Регулируют эти работы СП 47.13330.2016 «Инженерные изыскания для строительства. Основные положения» и профильный СП 11-104-97 по инженерно-геодезическим изысканиям. Именно они задают состав, точность и порядок подготовки инженерно-топографического плана для проектирования. Подробнее об обязательном составе читайте в статье о составе изысканий по СП 47.13330.2016. На крупных площадках значительный объём съёмки сегодня делают с аэрофотосъёмкой с БПЛА: и быстрее, и детальнее.

Полный перечень работ и оборудования смотрите на странице услуги инженерно-геодезические изыскания.

Что такое кадастровые работы

Кадастровые работы: определение и юридическое закрепление границ земельного участка или характеристик объекта недвижимости для постановки на государственный кадастровый учёт. Главный вопрос тут другой. Не «что находится на участке», а «где проходит граница и кому принадлежит объект», если смотреть с точки зрения закона.

Регулирует кадастровые работы Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Выполняет их кадастровый инженер, специалист с квалификационным аттестатом, состоящий в саморегулируемой организации. На выходе получается один из документов:

• межевой план нужен для земельных участков (образование, раздел, объединение, уточнение границ);
• технический план готовится для зданий, сооружений, помещений и объектов незавершённого строительства;
• акт обследования нужен, когда объект снимают с учёта.

Дальше на основании этих документов сведения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН): участок ставится на кадастровый учёт, границы закрепляются юридически, оформляются права. Словом, это документы для регистрации и оборота недвижимости, а не для проектирования.

Почему кадастр часто путают с геодезией

Корень путаницы в том, что обе работы ведутся «на местности с приборами и координатами», а в обиходе и то и другое называют «геодезией». Кадастровый инженер тоже выходит в поле с приборами. Но он измеряет поворотные точки границ, чтобы корректно описать контур участка в системе координат. А геодезист-изыскатель снимает всё содержимое площадки с той точностью и детальностью, что нужны для проектирования: рельеф, объекты, сети. Инструмент совпадает. А вот предмет съёмки, требуемая точность и состав результата у них разные.

И вторая причина кроется в самом порядке работ при подготовке к стройке. На новом участке заказчик сначала сталкивается с кадастром (оформление границ и прав), а уже потом с инженерной геодезией (топосъёмка под проект). Из-за этой последовательности два этапа и сливаются в восприятии в «одну геодезию», хотя это разные услуги разных специалистов с разными документами на выходе.

Геодезия и кадастр: сопоставление по четырём критериям

Чтобы отличия бросались в глаза сразу, сравним два направления по ключевым признакам.

По цели:

• инженерная геодезия: описать местность для проектирования и строительства;
• кадастр: определить и закрепить границы для учёта и регистрации прав.

По документу на выходе:

• инженерная геодезия: технический отчёт с инженерно-топографическим планом (чаще масштаб 1:500), каталогом координат и сведениями о коммуникациях;
• кадастр: межевой план, технический план или акт обследования.

По исполнителю и квалификации:

• инженерная геодезия: изыскательская организация как часть инженерных изысканий для строительства;
• кадастр: кадастровый инженер с квалификационным аттестатом, член СРО, в порядке Федерального закона № 218-ФЗ.

По нормативной базе:

• инженерная геодезия: СП 47.13330.2016 и СП 11-104-97;
• кадастр: Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

По тому, для чего нужно:

• инженерная геодезия: проектирование, экспертиза, строительство, реконструкция;
• кадастр: постановка на учёт, оформление прав, сделки, разрешение споров о границах.

Главный практический вывод простой: топографический план не заменяет межевой, а межевой план не заменяет топосъёмку. Разные документы под разные задачи. Один вместо другого не подходит.

Стоит пояснить и про точность. У инженерно-топографического плана и у кадастровых измерений нормируемые требования к точности разные, да и объекты, которые ими описываются, тоже разные. Инженерный план рассчитан на то, чтобы по нему проектировали и строили: важна высотная основа (отметки рельефа), полнота и положение коммуникаций, детальность ситуации. А кадастровые измерения сосредоточены на плановом положении характерных точек границ. Вот почему материалы, подготовленные под одну задачу, формально не закрывают другую, даже если на первый взгляд «там тоже есть координаты».

Когда нужно одно, когда другое, а когда оба

Пройдёмся по типичным ситуациям заказчика.

Нужна инженерная геодезия (а не кадастр):

• вы проектируете дом, здание или сооружение и готовите документацию на экспертизу;
• надо понять рельеф, найти подземные коммуникации, рассчитать вертикальную планировку;
• идёт реконструкция или строительство, и здесь без актуального топоплана площадки не обойтись.

Нужны кадастровые работы (а не геодезия):

• вы образуете, делите или объединяете земельный участок;
• надо уточнить или восстановить границы, поставить участок или построенный объект на кадастровый учёт;
• оформляете право собственности или разрешаете спор о границе с соседом.

Нужно и то и другое:

• готовите новый участок под застройку, а это значит: сначала оформляете границы и права (кадастр), затем заказываете инженерно-геодезические изыскания для проектирования;
• объект сложный или линейный, где часто переплетаются землеустроительные вопросы и инженерная съёмка (см. изыскания для линейных объектов).

И отдельно про то, на чём заказчики спотыкаются чаще всего: для проектирования и государственной экспертизы нужна именно инженерная геодезия: инженерно-топографический план по СП 47.13330.2016 и СП 11-104-97. Кадастровая съёмка границ, выполненная для постановки участка на учёт, эту задачу не закроет. У неё другая цель, другой состав и другая точность по объектам ситуации. Попытка «сэкономить» и подать в экспертизу кадастровые материалы вместо топосъёмки как раз и оказывается одной из причин, почему изыскания не проходят экспертизу.

Практический вывод для заказчика

Чтобы не заказать не то и не платить дважды, действуйте по шагам:

1. Сформулируйте задачу. Нужно проектировать и строить? Это геодезия. Оформляете границы и права? Кадастр. Всё.
2. Проверьте, что у вас уже есть. На руках только межевой план? Для проектирования его недостаточно. Понадобится отдельная топосъёмка.
3. Для стройки закладывайте инженерные изыскания. Геодезия идёт первой, как координатная основа, а за ней геология и экология (см. виды инженерных изысканий).
4. Не подменяйте документы. Топоплан не годится для кадастрового учёта, а межевой план не подходит для экспертизы. Под каждую задачу свой документ, и точка.
5. Уточните состав по объекту. Точный набор и объём работ задаёт техническое задание и программа изысканий. Подробнее об этом в материале о техническом задании на изыскания.

Сомневаетесь? Если речь про частный дом, логику проще всего посмотреть в статье об изысканиях для ИЖС, а примеры выполненных работ смотрите в разделе кейсов.

Сроки и стоимость

Стоимость и срок инженерно-геодезических изысканий зависят от площади участка, масштаба съёмки, плотности застройки и насыщенности коммуникациями. Что именно влияет на цену, подробно разобрано в статье от чего зависит цена изысканий. А чтобы не прикидывать вслепую, ориентировочную стоимость и срок по составу работ можно рассчитать за пару минут в калькуляторе. И последнее. Если пока не ясно, что вам нужно (топосъёмка для проектирования, кадастровые работы или и то и другое сразу), инженеры «Мосгеопро» помогут определить нужный набор работ по вашему техническому заданию и условиям площадки.